相続登記していないと相続できなくなる？ 法改正のポイントを解説

平成30年、相続に関する民法が大幅に改正されました。
土地に関する相続については、相続登記に関する改正が大幅な影響をもたらすことになったのです。

1. （1）相続登記とは

   「相続登記」とは、不動産の所有者が亡くなり、亡くなった人から不動産の相続を受けた人に不動産の名義を変更する手続きをいいます。
   
   不動産登記とは、不動産の所有者や権利関係を登録する手続きのことです。登記した内容は登記事項証明書に記載されます。相続登記に期限は決められておりませんが、なるべく早くしておかなければ、トラブルに発展するおそれがあります。
   
   令和4年の時点では相続登記は義務化されていませんが、令和6年4月1日から義務化されます。

2. （2）民法改正によって変わった相続登記とは

   改正民法では、相続登記について以下のように規定されています。

   （改正民法899条の2第1項）
   相続による権利の承継は、遺産の分割によるものかどうかにかかわらず、次条及び第901条の規定により算定した相続分を超える部分については、登記、登録その他の対抗要件を備えなければ、第三者に対抗することができない

   
   
   

   つまり、「相続した財産のうち法定相続分を超える部分については、相続登記をしなければ、第三者に権利を主張することができない」ということです。
   
   ここでいう「第三者」とは、法定相続人ではなく、相続人から財産を受け取った第三者のことになります。具体的には、法定相続人のうちの1人が不動産を譲渡して売却した相手であり、遺言内容を知らない人のこととなります。

3. （3）民法改正によって第三者の権利が保護される

   この改正は、遺言の存在を知らない第三者を保護することを目的としています。
   これまでは、遺言による権利変動のうち相続を原因とするものについては、相続登記を備えなくても、第三者にその権利を主張することができました。
   
   しかし、民法改正によって、相続を原因とする権利変動についても、相続人が相続登記をしていない限り、相続人は自己の法定相続分を超える部分については、第三者に自分の権利を主張することができなくなりました。

改正民法によって、財産の売却を受けた第三者の権利の保護は厚くなりました。
相続人は相続登記をしなければ、自己の法定相続分を超える分については、他の相続人が第三者に財産を売却した場合に自分の権利を主張することができなくなりました。

具体的な場合を想定して解説すると、下記のようになります。

● 法定相続分を超える不動産を相続する場合
死亡したのは父、法定相続人は長男と次男の2人です。残された財産は父が住んでいた家と土地のみです。
父は、「長男に自宅の建物と土地を相続させる」という遺言書を残していました。
長男が相続登記を後回しにしていたところ、次男が第三者に財産を売却してしまいました。

この場合、長男は相続登記をしていなければ、自分の法定相続分を超える分については第三者に対して権利を主張することができなくなります。
法定相続分は、子ども2人が相続する場合は2分の1ずつですので、長男は2分の1を超える不動産については相続することができなません。遺言書通りに相続をしたい場合は、他の相続人が第三者に売却、譲渡する前に、相続登記を行わなければならないのです。

● 法定相続人以外が不動産を遺贈された場合
父が死亡して、法定相続人が妻と子ども2人というときに父が遺言書で「父の兄妹に不動産を遺贈する」とするなど、法定相続人以外が不動産を遺贈されるケースもあります。

法定相続人以外が遺言書などによって不動産の遺贈を受ける場合であっても、登記を行わなければ、第三者（法定相続人でもなく遺言の内容とも関係がない人）に対して権利を主張することはできません。

● 遺産分割協議によって法定相続分とは異なる分割方法に決まった場合
遺産分割協議によって、相続人同士が話し合い法定相続分と異なる分割割合で不動産を分割することが決まった場合も、登記をしなければ第三者に権利を主張することができません。

父が死亡して、妻と子ども2人が法定相続人であり、遺産分割協議によって、妻がすべての財産を相続するとしたケースなどが該当します。

以下では、実際に相続登記を進める流れを解説します。

1. （1）相続登記の申請人と必要書類

   法定相続人が不動産を相続する場合は、相続人の1人が登記の申請人となります。
   遺言により相続人以外が不動産を相続する場合や、相続人でも「遺贈」と遺言書に記載されている場合は、相続人全員か遺言執行者が相続登記の申請人となります。
   
   また、相続登記には以下のような書類が必要となります。遺贈の場合、遺言執行者がいるか否かで異なります。

   • 登記申請書
   • 遺言書（遺言書による相続や遺贈の場合）
   • 被相続人（亡くなった方）の戸籍謄本
   • 不動産を受け取る人の住民票の写し
   • 不動産の相続を受ける人の戸籍謄本（遺贈の場合は不要）
   • 印鑑証明書と登記識別情報（遺贈の場合のみ）
   • 登録免許税
   • 固定資産税評価証明書

2. （2）相続登記の流れ

   ● 遺言書がない場合は遺産分割協議を行う
   遺言書がなく被相続人が亡くなった場合は、すべての相続人による遺産分割協議を行う必要があります。
   相続人を漏れなく把握するために、被相続人が生まれてから死亡するまでの戸籍謄本を用意しておきましょう。また、遺産分割協議で決定した事項は遺産分割協議書等にまとめる必要があります。
   
   ● 遺言による相続の場合は遺言書の検認を行う
   遺言によって相続する場合は、「遺言書の検認」という手続きをとらなければなりません。なお、公正証書による遺言のほか、法務局において保管されている自筆証書遺言に関して交付される「遺言書情報証明書」は、検認の必要はありません。
   
   遺言書の検認とは、遺言書を発見した相続人や保管していた人物が遺言書を家庭裁判所に提出して内容を確認してもらう手続きのことです。
   検認されたからといって、その遺言書が有効なものであるという証拠にはなりません。しかし、検認がなければ相続登記を行うことはできませんので、必ず検認してもらいましょう。
   
   ● 法務局に申請書類一式を提出
   上記の手続きが完了したら、法務局に申請書類一式を提出します。
   窓口に行くことが難しい場合には、オンライン申請や郵送申請も可能です。

民法の改正によって、「相続登記を行わなければ、遺言書通りに相続ができない」という可能性が生じるようになりました。

ご自身が法定相続分を超えて相続することになり、他の相続人が第三者に不動産を譲渡したり売却した場合は、登記をしておかなければご自身の権利を主張することはできません。法定相続分を超えて不動産を相続した場合は、早急に相続登記を行いましょう。

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