大家が家を修理してくれない！ 誰が修繕すべき？ 費用は請求できる？

アパートやテナントスペースの賃貸借契約において、建物を貸す側を賃貸人（大家）、借りる側を賃借人（入居者）とよびます。
建物はさまざまな理由で破損が生じることがありますが、その場合に誰が補修すべきなのかについて、法律上の取り扱いを解説します。

1. （1）大家には賃貸物件の修繕義務がある

   賃貸物件で建物の設備に不備があったり、一部が壊れたりした場合には、基本的に、大家が修繕をしなければいけません。
   
   これは、法律で定められた大家（賃貸人）の義務です。
   具体的には、「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う」と記載されています（民法第606条）。
   
   物件賃借人は建物が使用・収益できる状態であることを条件に、建物を借りています。
   破損によりその条件が満たされなくなった場合には、元の状態に戻す義務を、大家は負っているのです。

2. （2）どの程度の破損なら修繕が必要？

   ひとくちに修繕といっても、小さな破損から建物全体のゆがみまで、その程度には幅があります。
   
   大家に修繕義務があるのは上記の法律の通り、あくまで「賃貸物の使用・収益に必要な修繕」の範囲です。
   
   たとえば雨漏りや床が抜けたといったケースでは、住人の生活やテナントの営業に支障が出る場合には、大家は早急に修繕をしなければいけません。
   
   一方で、壁紙が一部はがれたり床が少し削れたりしている程度であれば、そのままでも入居に問題はないことが多い、大家は早急に修繕する義務は負わないのです。
   
   なお、入居者が「このままでいい」と思っていても、大家の判断で必要な修繕を行う場合には、それを拒否することはできません（民法第606条2項）。

3. （3）どの程度まで修繕すればいい？

   大家が義務を負う修繕の程度は「賃貸物の使用・収益に必要な修繕」にとどまります。
   一つの例としては、入居した際にもともとあった状態と同程度と考えることができます。
   
   たとえば、キッチンの排水管から水漏れした場合、キッチンのすべての設備を最新式に替える必要はありません。
   利用に問題がない程度に直したり、設備を一部交換したりすれば、それで大家の義務は完了するとされることがほとんどです。

大家には修繕義務はありますが、賃貸住宅で起きた破損をすべて無条件で直さなければいけないわけではありません。
大家が修理の義務を負うのは、次のようなケースに限られています。

1. （1）備え付けの設備が壊れた

   賃貸住宅やテナントスペースにもともと設置されていたものは、大家が入居者に提供しているものであり、破損した場合は原則として大家に修理義務があります。
   
   たとえば天井が腐って発生した雨漏りや、備え付けのエアコンの経年劣化による故障などが当てはまります。

2. （2）天災で被害を受けた

   地震や台風などの天災により建物に被害が生じた場合も、基本的には、大家が修理しなければいけません。
   入居者には、破損の責任がないからです。
   
   たとえば、強風で屋根が飛ばされた、洪水で排水設備が壊れた、といったケースが当てはまります。

建物の破損が生じた経緯によっては、大家に修繕義務がなく、むしろ入居者が修理の責任を負うケースもあります。

1. （1）入居者（賃借人）の私物が壊れた

   大家が修繕しなければいけないのは、あくまで建物にもともとあった設備のみです。
   
   入居者が持ち込んだ私物については、原則として大家が修理する必要はありません。
   
   たとえば入居者が購入して設置したエアコンが壊れても、大家に修理義務はありません。
   入居者が自ら修理を業者に依頼し、費用を支払わなければいけないのです。

2. （2）入居者（賃借人）の故意・過失で破損した

   建物に備え付けのものであっても、入居者が故意や過失で壊した場合は、大家に修繕義務はありません。
   
   たとえば物を投げて窓ガラスを割った、寝タバコで備え付けのカーペットを焦がしたといったケースです。
   
   以前は入居者に責任がある場合でも、誰が修繕すべきか法律上は不明確でした。
   しかし、法改正により、民法第606条1項に「ただし、賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要となったときは、この限りでない」とされ、上記のような場合に大家に修繕義務がないことが明文化されたのです。

3. （3）修繕費用が高額すぎる

   修繕費用が高額すぎて賃貸経営のうえで採算が取れない場合にも、大家は修繕しなくてもよいとされています。
   
   たとえば老朽化しているアパートの場合、屋根が一部壊れただけでもかなりの修理費用がかかるでしょう。
   
   その場合、修繕しても家賃でもとが取れるとは限らず、次の入居者も決まらない可能性があるため、基本的に大家に修繕義務は生じないのです。

4. （4）契約書に賃貸人の修繕義務免除の特約がある

   大家が修繕すべきケースであっても、賃貸借契約書に賃貸人の修繕義務免除の特約がある場合には修繕義務を負いません。
   
   この特約は民法第606条の規定に反するようにも思えますが、このような特約の設定は有効とされています。
   
   ただし、「特約さえあればまったく修繕しなくていい」というわけでもありません。
   
   入居者の負担にできるのは、壁紙の一部補修など少額なものに限られています。
   屋根が大きくはがれるなど大規模修繕が必要なケースについては、原則として大家が修繕をしなければいけないのです。

大家に修繕を頼んでも、対応してくれないことは珍しくありません。
「そのままでは生活ができない」という場合には、自分で修理してもいいのでしょうか？

1. （1）入居者（賃借人）が修理しても問題ない

   雨漏りなど大きな破損があり、修繕を依頼しても大家が聞き入れてくれない場合には、入居者による修理が認められています。
   
   改正民法の第607条2では、次のように定められています。

   賃借物の修繕が必要である場合において、次に掲げるときは、賃借人は、その修繕をすることができる。

   1. 　1　賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、又は賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないとき。
   2. 　2　急迫の事情があるとき。

2. （2）勝手に修理はやめよう

   生活や営業に問題が出るほどの破損の修繕は、まずは大家に頼むのが原則です。
   大家に直接連絡するか、不動産屋に事情を話してつないでもらいましょう。
   
   上記の民法第607条2でも、入居者が修繕できるのは「大家に連絡しても修繕してもらえなかったとき」や「緊急の場合」とされています。
   
   借主には退去時の原状回復義務もあるため、勝手に設備に手を加えると大家とトラブルになる可能性があるため、自己判断で修理をするのはやめたほうがよいでしょう。

大家が修理に応じてくれないと、生活や店舗運営に大きな影響がでることがあります。
その場合には、次のような対処を検討しましょう。

1. （1）家賃の支払いを一部拒絶する

   大家が修繕をすべき破損を放置するということは、修繕義務を果たしていないということになります。
   その場合、入居者は家賃の支払いを拒絶することが可能となる場合があります。
   
   ただし拒否できるのは破損によって使用ができなくなった限度までです。
   
   とはいえ大家への通告なく勝手に支払いをやめると、大家から未払い賃料を請求される可能性があるので注意してください。

2. （2）自分で修理して費用を請求

   大家が修理に応じない場合には入居者が修理できますが、その際にかかった材料費や修理業者に支払った費用は大家に請求できます。
   
   民法第608条では「賃借人は、賃借物について賃貸人の負担に属する必要費を支出したときは、賃貸人に対し、直ちにその償還を請求することができる」と明記されています。
   
   ただし、大家の許可なく勝手に修繕すると、費用を払ってもらえない可能性があります。
   特に費用が高額になる場合には、必ず事前に不動産屋や大家に相談するようにしましょう。

3. （3）自己判断せず弁護士に相談を

   建物の破損は、その程度や発生の経緯によって大家か借主か、修繕すべき人が変わってきます。
   賃料の支払いを拒否できるかどうかの判断も、非常に難しいといえます。
   
   自己判断で進めてしまうと、大家とトラブルになったり修繕費用が自己負担となる可能性があります。
   
   そのため、ひとりで決めずに、まずは弁護士に相談することをおすすめします。
   
   弁護士であれば、修繕に関するアドバイスや大家との交渉の代行など、さまざまな形でトラブルの解決をサポートすることが可能です。

建物の破損があると、思い描いていた生活ができなくなります。
大家によっては誠実に対応してくれないこともあります。その場合には、弁護士にご相談ください。

川越市や近隣市町村にお住まいの方は、ベリーベスト法律事務所 川越オフィスまでご連絡ください。
弁護士がご事情をお聞きして、できるだけ早く問題が解決されることを目指したサポートを行います。